Upadłość dzierżawiącego ziemię pod farmę PV - jak pozbyć się paneli?

Umowa dzierżawy ziemi pod farmę fotowoltaiczną najczęściej zawierana jest na wiele lat - przeważnie ponad dwadzieścia. Oczywiście w tak długim okresie czasu może dojść do różnego rodzaju nieprzewidywalnych zdarzeń, np. upadłości firmy budującej instalację, czy po prostu zakończenia przez nią działalności. To z kolei otwiera problem związany z rozliczeniem stron oraz demontażem paneli i ich utylizacją. Przed podpisaniem tego rodzaju umowy dzierżawy, warto dobrze przemyśleć te kwestie oraz jasno wskazać obowiązki stron w ich zakresie – zastrzegając, że to na przedsiębiorcy z branży fotowoltaiki będą spoczywać obowiązki związane z zakończeniem funkcjonowania farmy. W jaki więc sposób należy uwzględnić tę problematykę w umowie dzierżawy?

 

Kto wybudował farmę, ten ją likwiduje

 

Rozbudowane i skomplikowane przepisy prawa dotyczące zasad zamykania działalności gospodarczej można sprowadzić do jednego twierdzenia: przedsiębiorca, który zdecydował się zakończyć prowadzenie swojego biznesu przed wyrejestrowaniem przedsiębiorstwa ma obowiązek sfinalizować wszelkie interesy. W praktyce oznacza to przede wszystkim spłatę całości zobowiązań, rozwiązanie umów o pracę i innych kontraktów, których stroną jest przedsiębiorca, czy likwidację tych składników majątku, który służył wykonywanej działalności. Jasne jest, że likwidując działalność trzeba załatwić także szereg formalności administracyjnych. Te ogólne założenie sprawdza się zarówno wówczas, gdy przedsiębiorca sam zdecyduje o końcu działalności, jak i wtedy, gdy zostanie ogłoszona jego upadłość. Przy czym w tym drugim przypadku działania likwidacyjne pozostają domeną syndyka masy upadłości.

 

Oczywiście w praktyce proces likwidacji prowadzonej działalności gospodarczej – nawet najprostszej – jest złożony, a poziom jego skomplikowania rośnie wraz z rozmiarami prowadzonego biznesu. W realiach zaś firm działających w branży energetyki odnawialnej, zainteresowanych inwestycjami w farmy fotowoltaiczne, przeważnie mamy do czynienia z dużymi przedsiębiorstwami, stąd ich likwidacja najczęściej jest długotrwałym procesem. Nie zmienia to jednak faktu, że w przypadku, gdy budujący farmę PV kończy swoją działalność lub upada, to na nim spoczywa obowiązek demontażu paneli i pozostałych elementów instalacji, ich wywiezienia z gruntu oraz utylizacji.

 

Niekiedy jednak dochodzi nie do likwidacji działalności prowadzonej przez przedsiębiorcę z branży energetyki odnawialnej, co do jej sprzedaży. Wówczas nowy właściciel wstępuje we wszelkie stosunki prawne zbywcy – w tym w zakresie eksploatacji farmy fotowoltaicznej. Wówczas nie dochodzi do likwidacji samej działalności, ale do zmiany jej właściciela. Stąd umowa dzierżawy gruntu rolnego przeznaczonego pod farmę PV może być w takiej sytuacji z powodzeniem nadal wykonywana w dotychczasowej formie.

 

Warto o tym pamiętać w umowie

 

Niestety teoria wynikająca z przepisów prawa niejednokrotnie zderza się z praktyką odbiegającą od wzorców zapisanych w ustawach. To zaś rodzi szereg praktycznych problemów. Często likwidacja działalności gospodarczej – w tym w branży energetyki odnawialnej – dokonuje się w trudnych warunkach ekonomicznych, przy ogromnym natłoku spraw i kłopotów. Dlatego demontaż paneli fotowoltaicznych składających się na farmę PV oraz ich utylizacja może przez inwestora może wiązać się z pewnymi trudnościami. W skrajnych zaś przypadkach zdarza się, że przedsiębiorca z branży OZE likwidujący działalność po prostu zaniedba swoje obowiązki w tym zakresie. Dlatego warto, aby rolnik skutecznie przeciwdziałał tego rodzaju sytuacjom.

 

W tym kontekście umowie dzierżawy gruntu należy jasno określić, że w przypadku upadłości lub likwidacji działalności przez wydzierżawiającego będzie on zobowiązany do demontażu całej instalacji składającej się na farmę PV i oczywiście jej utylizacji, a przynajmniej do wywiezienia z gruntu. W odpowiednich klauzulach umownych niedopełnienie tego rodzaju obowiązku można powiązać z koniecznością zapłaty odszkodowania na rzecz rolnika. W umowie dzierżawy warto uregulować także kwestie związane ze wspomnianymi powyżej zmianami w strukturze właścicielskiej wydzierżawiającego. Umowa powinna przewidywać czy i na jakich zasadach, np. po sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie ona kontynuowana.

 

W każdym razie rolnik, który zdecyduje się wydzierżawić swoją ziemię pod farmę fotowoltaiczną, powinien bardzo dobrze przemyśleć i skonsultować ze specjalistami właściwie każdy element umowy dzierżawy, pamiętając, że najczęściej jest ona zawiera na długi okres. Poza tym w trakcie wykonywania samej umowy rolnik powinien po prostu interesować się losami inwestora, badając – oczywiście w rozsądnych granicach – w jakiej kondycji znajduje się jego biznes, czy nie została ogłoszona jego upadłość bądź nie rozpoczęto restrukturyzacji. Tego rodzaju informacje są łatwo dostępne – poza tym zawsze warto utrzymywać po prostu dobre relacje profesjonalne z wydzierżawiającym.

 

Jacek Kosiński – Partner Zarządzający, Adwokat w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, ekspert z zakresu prawa nieruchomości oraz OZE

Konrad Dyda – prawnik w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni

Czytaj również:

 "Farma fotowoltaiczna na gruncie rolnym? Warto, ale trzeba się dobrze przyjrzeć umowie" - kliknij.

"Czynsz i zasiedzenie - o tym trzeba pamiętać przed budową farmy fotowoltaicznej" - kliknij.